Ne každý telefonát začíná suverénním: „Dobrý den, chceme to prodat hned a víme, co chceme.“ Často na druhém konci sedí někdo, kdo si není jistý. Kdo má spoustu otázek, ještě víc pocitů – a potřebuje hlavně mluvit. A právě tam začíná ta nejdůležitější fáze každé spolupráce: poslouchat.
3 roviny rozhodnutí: život, finance, nemovitost
Rozhodnutí o prodeji nevzniká v excelu. Doporučuji dívat se na něj ve třech rovinách najednou:
- Životní situace: časová kapacita, rodinná shoda, co bude „po“ (kde a jak budete bydlet).
- Finance: kolik reálně získáte „po všech odečtech“ (poplatky, daně – doporučuji ověřit s daňovým poradcem), náklady na přípravu prodeje a přestěhování (+ třeba nová hypotéka).
- Stav a potenciál nemovitosti: technický stav, silné/slabé stránky, možnosti rychlých úprav, které zvýší atraktivitu.
Pokud dvě ze tří rovin vychází jasně pro prodej a třetí není vyloženě proti, zpravidla dává smysl postupovat dál. Pokud naopak dvě roviny „křičí“ proti, je fér si dát na čas.
7 klíčových otázek, než uděláte první krok
- Kam po prodeji půjdu a kdy? Mít B-plán (podnájem, dočasné bydlení, rezervační termíny) snižuje stres o 80 %.
- Jaký je můj minimální přijatelný výnos? Stanovte si spodní hranici, pod kterou nemovitost neprodáte.
- Jaké budou jednorázové náklady na přípravu prodeje? Počítejte s řádem nižších desítek tisíc (úpravy, úklid, homestaging, profi prezentace).
- Jaké jsou časové milníky? Kdy chci mít hotovou prezentaci, kdy spustit inzerci, kdy podepsat smlouvy.
- Jaké povinné dokumenty chybí? Energetický štítek, revize, projektová dokumentace, zápisy změn.
- Co když se to rychle prodá… a já nebudu připraven? Řešením je odložené předání, dočasný nájem, nebo podmíněné smlouvy.
- Co když se to neprodá hned? Mít připravený „plán B“ (úprava ceny, doplnění marketingu, opravy, změna cílení) šetří čas i nervy.
Co typicky zvedá cenu (a co naopak jen bere čas)
- Ano, má smysl: světlé malby, sjednocení svítidel, oprava „očí bijících“ vad (kapající baterie, poškozené zásuvky), zjednodušení dispozic nábytkem, kvalitní úklid a minimalistický homestaging, profesionální fotografie + video + půdorysy.
- Zvažte: rozsáhlé rekonstrukce těsně před prodejem. Často se nevrátí v plné výši; lepší je přenést potenciál na kupujícího a promítnout jej do ceny/marketingu.
- Ne: improvizované fotografie, spěch bez přípravy, přepálená startovní cena „a uvidíme“. Zvyšuje to dobu prodeje a snižuje důvěru.
Proč prodávat s makléřem?
Dobrý makléř pomůže zmapovat životní situaci, finance i stav nemovitosti a z těchto tří rovin postaví realistické scénáře – včetně časového plánu a odhadu realistické tržní ceny. Díky tomu se neprodává za každou cenu, ale až v okamžiku, kdy to dává smysl. Zkušený makléř ví, co skutečně zvyšuje hodnotu v očích kupujících a co jsou jen nákladné kosmetické úpravy bez návratnosti. Umí připravit nemovitost tak, aby „zazářila“: profesionální fotografie, video, půdorysy a lehký homestaging, správně zvolená cílová skupina a promyšlená inzerce. Dává do jednání potřebný odstup a emoce nepouští ke kormidlu. Výsledkem je méně rizik a více času na to podstatné – rozhodnout se v klidu a prodat za férových podmínek. Pokud tedy o prodeji uvažujete, určitě se mi ozvěte. Moc rád vám pomohu rozhodnout se správně.